Quadratmeterpreis berechnen – Formel, Wohnfläche & Marktvergleich
Der Preis pro Quadratmeter ist die wichtigste Kennzahl beim Immobilienkauf und bei der Mietbewertung. Die Formel ist denkbar einfach: Kaufpreis ÷ Wohnfläche = EUR/m². Doch der Teufel steckt im Detail – insbesondere bei der Frage, welche Flächen überhaupt als Wohnfläche zählen.
Wer hier nicht genau hinschaut, zahlt schnell zu viel. Falsch angegebene Wohnflächen gehören zu den häufigsten Streitpunkten im deutschen Mietrecht.
Wohnflächenverordnung (WoFlV): Was zählt als Wohnfläche?
Die Wohnflächenverordnung regelt seit 2004, wie Wohnfläche in Deutschland berechnet wird. Nicht jeder Quadratmeter einer Wohnung zählt dabei zu 100 %.
| Fläche | Anrechnung | Hinweis |
|---|---|---|
| Zimmer, Küche, Bad, Flur | 100 % | bei Raumhöhe ≥ 2 m |
| Dachschräge 1–2 m Höhe | 50 % | häufig in Dachwohnungen |
| Dachschräge unter 1 m | 0 % | zählt nicht zur Wohnfläche |
| Balkon / Terrasse | 25–50 % | 25 % Standard, bis 50 % in guter Lage |
| Wintergarten (beheizt) | 100 % | unbeheizt nur 50 % |
| Keller / Waschkeller | 0 % | keine Wohnfläche |
| Garage / Stellplatz | 0 % | keine Wohnfläche |
Wichtig für Käufer
Prüfen Sie bei Dachgeschosswohnungen immer die tatsächliche Raumhöhe. Eine als 75 m² inserierte Wohnung hat nach WoFlV oft nur 60–65 m² Wohnfläche – das verändert den m²-Preis erheblich.
Rechenbeispiel: Quadratmeterpreis richtig vergleichen
Zwei Wohnungen im direkten Vergleich zeigen, warum der m²-Preis allein nicht ausreicht:
| Kriterium | Wohnung A | Wohnung B |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 EUR | 320.000 EUR |
| Angegebene Fläche | 75 m² | 82 m² |
| Preis/m² (laut Exposé) | 3.733 EUR | 3.902 EUR |
| Wohnfläche nach WoFlV | 62 m² (DG, Schräge) | 80 m² (EG, korrekt) |
| Tatsächl. Preis/m² | 4.516 EUR | 4.000 EUR |
Wohnung A wirkt auf den ersten Blick günstiger. Nach korrekter WoFlV-Berechnung ist sie tatsächlich über 500 EUR/m² teurer als Wohnung B. Lassen Sie im Zweifelsfall die Wohnfläche von einem unabhängigen Sachverständigen nachmessen.
10-Prozent-Regel: Flächenabweichung im Mietrecht
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag genannten ab, liegt ein Mangel vor (BGH-Rechtsprechung). Die Folgen sind erheblich:
- •Der Mieter darf die Miete anteilig mindern – rückwirkend bis zu drei Jahre.
- •Die Nebenkostenabrechnung muss auf Basis der tatsächlichen Fläche erfolgen.
- •Bei Kauf kann ein Sachmangel gemäß § 434 BGB vorliegen – mit Anspruch auf Kaufpreisminderung.
Zur Einordnung, ob eine Immobilie sich als Kapitalanlage rechnet, hilft unser Mietrendite-Rechner.
Quadratmeterpreise in Deutschland 2025/2026
Die Preise pro Quadratmeter variieren enorm zwischen Städten, Lagen und Wohnungstypen. Ein Überblick ausgewählter Städte (Bestandswohnungen, Kauf, Median):
| Stadt | Kauf EUR/m² | Miete EUR/m² |
|---|---|---|
| München | ≈ 8.200 | ≈ 18,50 |
| Hamburg | ≈ 5.400 | ≈ 13,80 |
| Berlin | ≈ 4.800 | ≈ 13,20 |
| Frankfurt | ≈ 5.100 | ≈ 14,50 |
| Köln | ≈ 3.900 | ≈ 12,60 |
| Leipzig | ≈ 2.400 | ≈ 8,50 |
| Essen | ≈ 1.900 | ≈ 8,00 |
Quellen: empirica Preisatlas, Immobilienscout24 Marktreport, Angebotspreise Median Q1 2025. Tatsächliche Kaufpreise können abweichen.