WoFlV-Anrechnung von Dachschrägen
Dachschrägen sind die häufigste Fehlerquelle bei der Wohnflächenberechnung. Nach WoFlV §4 gilt: Stehhöhe ≥ 2 m = volle Anrechnung. Stehhöhe 1–2 m = halbe Anrechnung (50 %). Stehhöhe unter 1 m = keine Anrechnung (0 %). Das kann bedeuten: Eine nominale Grundfläche von 80 m² hat nach WoFlV nur 60–70 m² rechtliche Wohnfläche.
Die exakte Wohnfläche spielt eine zentrale Rolle bei Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen und beim Immobilienverkauf. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen ab, hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung (BGH, VIII ZR 295/03).
WoFlV vs. DIN 277: Zwei Berechnungsverfahren
In Deutschland existieren zwei gängige Berechnungsmethoden, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen:
| Kriterium | WoFlV (Wohnflächenverordnung) | DIN 277 |
|---|---|---|
| Gilt für | Wohnraum-Mietrecht, sozialer Wohnungsbau | Gewerbeflächen, Neubau-Planung |
| Dachschrägen | Abgestufte Anrechnung (0/50/100 %) | Volle Anrechnung (100 %) |
| Balkon/Terrasse | 25 % (max. 50 %) | 100 % |
| Keller | Nicht anrechenbar | Nutzfläche (NUF) |
| Wintergarten | Beheizt: 100 %, unbeheizt: 50 % | 100 % |
| Ergebnis | Ergibt kleinere Fläche | Ergibt größere Fläche |
Achtung beim Immobilienkauf
Verkäufer und Makler verwenden gerne DIN 277, weil die berechnete Fläche größer ausfällt. Prüfen Sie immer, nach welcher Methode die Wohnfläche ermittelt wurde – der Unterschied kann 10–20 % betragen.
Praxisbeispiel: Dachgeschosswohnung berechnen
Eine Dachgeschosswohnung hat eine Grundfläche von 85 m². Davon:
| Bereich | Grundfläche | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Stehhöhe ≥ 2 m | 50 m² | 100 % | 50,00 m² |
| Stehhöhe 1–2 m | 25 m² | 50 % | 12,50 m² |
| Stehhöhe unter 1 m | 10 m² | 0 % | 0,00 m² |
| Balkon (6 m²) | 6 m² | 25 % | 1,50 m² |
| Gesamt | 91 m² | – | 64,00 m² |
Die Grundfläche beträgt 91 m², die anrechenbare Wohnfläche nach WoFlV nur 64 m². Bei einer Kaltmiete von 12 EUR/m² ergibt sich ein Unterschied von 324 EUR pro Monat. Nach DIN 277 wären es dagegen 91 m² × 12 EUR = 1.092 EUR.
Was zählt zur Wohnfläche – und was nicht?
✓ Zählt zur Wohnfläche
- • Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer
- • Küche, Bad, Flur
- • Wintergarten (beheizt: 100 %)
- • Balkon, Terrasse (25–50 %)
- • Einbauschränke (Nischenfläche)
- • Schwimmbad (beheizt: 100 %)
✗ Zählt nicht zur Wohnfläche
- • Keller, Waschküche, Heizungsraum
- • Garage, Abstellraum außerhalb
- • Treppenhaus, Aufzug
- • Dachboden (nicht ausgebaut)
- • Fläche unter Türschwellen
- • Schornstein, Pfeiler, Säulen
Wohnfläche und Nebenkosten
Die Wohnfläche ist Grundlage für die Verteilung von Nebenkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr und Allgemeinstrom. Eine zu hoch angegebene Wohnfläche führt zu dauerhaft überhöhten Nebenkosten.
Tipp: Wohnfläche nachmessen
Lassen Sie die Wohnfläche bei Einzug nachmessen – idealerweise durch einen Sachverständigen. Die Kosten (200–400 EUR) können sich schnell amortisieren, wenn sich eine Abweichung von über 10 % ergibt. Ab dieser Schwelle können Sie eine anteilige Mietminderung geltend machen.
Auch beim Immobilienkauf ist die korrekte Wohnfläche entscheidend: Der Quadratmeterpreis basiert auf der angegebenen Fläche. 10 m² Differenz bei einem Kaufpreis von 4.000 EUR/m² bedeuten 40.000 EUR Überzahlung.