Warmmiete berechnen – Kaltmiete, Nebenkosten und die „Zweite Miete"
In Wohnungsanzeigen steht fast immer die Kaltmiete. Die tatsächliche monatliche Belastung liegt aber deutlich höher, denn Heizung, Wasser, Müllabfuhr und ein Dutzend weitere Posten kommen dazu. Diese Nebenkosten werden oft als „Zweite Miete" bezeichnet – zu Recht: Im Bundesdurchschnitt machen sie laut Deutschem Mieterbund rund 2,88 EUR pro Quadratmeter und Monat aus (Betriebskostenspiegel 2024/2025).
Die Formel ist einfach: Warmmiete = Nettokaltmiete + kalte Betriebskosten + Heizkosten. Wer die Posten im Detail versteht, kann bei der nächsten Nebenkostenabrechnung gezielt prüfen – und oft hunderte Euro zurückfordern.
Bestandteile der Warmmiete im Überblick
| Kostenart | Beispiele | Ø EUR/m²/Monat |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | Grundmiete lt. Mietvertrag | variabel |
| Kalte Betriebskosten | Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Müll, Versicherung, Hausmeister, Aufzug | ≈ 1,60 |
| Warme Betriebskosten | Heizung, Warmwasseraufbereitung | ≈ 1,28 |
| Warmmiete gesamt | Summe aller Posten | ≈ 2,88 NK |
Praxistipp
Strom- und Internetkosten sind keine Nebenkosten im mietrechtlichen Sinn. Sie laufen über einen eigenen Vertrag und sind deshalb nicht in der Warmmiete enthalten.
Umlagefähig vs. nicht umlagefähig
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt abschließend, welche Kosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Alles, was nicht in den 17 Katalogpositionen steht, bleibt beim Vermieter.
✓ Umlagefähig (BetrKV §2)
- • Grundsteuer
- • Wasserversorgung & Entwässerung
- • Heizung & Warmwasser
- • Aufzug
- • Straßenreinigung & Müllabfuhr
- • Gebäudereinigung
- • Gartenpflege
- • Sach- & Haftpflichtversicherung
- • Hausmeister & Hauswart
- • Gemeinschaftsantenne / Kabel-TV
- • Schornsteinfeger
✗ Nicht umlagefähig
- • Verwaltungskosten (Hausverwaltung)
- • Instandhaltung & Reparaturen
- • Instandhaltungsrücklage
- • Bankgebühren des Vermieters
- • Mietausfallversicherung
- • Rechtsschutzversicherung
- • Leerstandskosten
- • Einmalige Erschließungskosten
Enthält Ihre Nebenkostenabrechnung einen nicht umlagefähigen Posten, sollten Sie schriftlich widersprechen. Die Einspruchsfrist beträgt 12 Monate ab Zugang der Abrechnung.
Die 30-Prozent-Regel: Wie viel Miete ist tragbar?
Finanzexperten empfehlen, maximal 30 % des Nettohaushaltseinkommens für die Warmmiete auszugeben. Im Folgenden ein Rechenbeispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Haushaltsnetto (Paar) | 3.800 EUR |
| 30 %-Limit Warmmiete | 1.140 EUR |
| Kaltmiete 70 m² (München Ø) | 1.260 EUR |
| + Nebenkosten (2,88 EUR/m²) | 202 EUR |
| Warmmiete | 1.462 EUR → 38,5 % |
In vielen Großstädten liegt die tatsächliche Warmmiete über der 30-%-Schwelle. In diesem Fall lohnt ein Blick auf unseren Rechner Kaufen oder Mieten, um langfristig günstigere Alternativen zu prüfen.
Nebenkostenabrechnung prüfen: 5 häufige Fehler
Jede zweite Nebenkostenabrechnung in Deutschland enthält laut Mieterbund Fehler. Mit dieser Checkliste decken Sie die häufigsten Probleme auf:
Abrechnungszeitraum
Maximal 12 Monate. Zugang der Abrechnung spätestens 12 Monate nach Periodenende – sonst verfällt der Nachzahlungsanspruch (§ 556 Abs. 3 BGB).
Umlageschlüssel
Verteilung nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch? Der Schlüssel muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Nicht umlagefähige Posten
Verwaltungskosten oder Reparaturen entdeckt? Sofort widersprechen.
Heizkosten-Verteilung
Mindestens 50 % und höchstens 70 % nach Verbrauch (Heizkostenverordnung). Den Rest nach Wohnfläche.
Belegeinsicht
Sie haben das Recht, alle Originalbelege einzusehen. Nutzen Sie das – vor allem bei auffällig hohen Positionen.