Grundsteuer 2025/2026 – Die größte Steuerreform seit Jahrzehnten
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine vollständig erneuerte Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 geurteilt, dass die bis dahin geltenden Einheitswerte (West: 1964, Ost: 1935) gleichheitswidrig und verfassungswidrig sind. Die Reform betrifft rund 36 Millionen Grundstücke – Eigenheimbesitzer, Vermieter und Mieter gleichermaßen.
Das Ergebnis: Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Berechnungsmodelle. Unser Rechner hilft Ihnen, sich im Dschungel aus Bundesmodell, Bayern-Modell und weiteren Ländermodellen zurechtzufinden.
Das Bundesmodell – Wertabhängige Berechnung (11 Länder)
Das Bundesmodell gilt in den meisten Ländern: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Die Formel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
| Schritt | Bezeichnung | Erklärung |
|---|---|---|
| 1 | Grundsteuerwert | Neu ermittelter Wert des Grundstücks (Bodenwert + Gebäudewert), festgestellt vom Finanzamt |
| 2 | Steuermesszahl | Gesetzlich festgelegter Faktor: 0,31 ‰ für Wohngrundstücke; 0,34 ‰ für andere Grundstücke (ermäßigt bei Sozialwohnungen) |
| 3 | Steuermessbetrag | = Grundsteuerwert × Steuermesszahl (Zwischenergebnis in Euro) |
| 4 | Hebesatz | Von der Gemeinde frei festgelegter Multiplikator in % (z. B. 400–1.000 %) |
Rechenbeispiel Bundesmodell (Berlin)
Grundsteuerwert: 200.000 € × Steuermesszahl 0,31 ‰ = 62 € Messbetrag × Hebesatz 810 % = 502,20 € Grundsteuer/Jahr.
Das Bayern-Modell – Flächenbasiert und wertunabhängig
Bayern hat von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Flächenmodell eingeführt. Hier ist nicht der Wert, sondern die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes entscheidend:
Bayern-Formel
(Grundstücksfläche × Äquivalenzzahl Boden) + (Wohnfläche × Äquivalenzzahl Gebäude) = Äquivalenzbetrag
× Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Äquivalenzzahl Boden: 0,04 €/m², Äquivalenzzahl Wohnfläche: 0,50 €/m². Ein Münchner Einfamilienhaus auf 500 m² Grundstück mit 150 m² Wohnfläche zahlt demnach: (500 × 0,04) + (150 × 0,50) = 20 + 75 = 95 € × Messzahl 100 % × Hebesatz 535 % ≈ 508,25 € Grundsteuer/Jahr.
Bayern-Besonderheit: Ein Penthouse im Zentrum und ein einfaches Haus auf gleicher Fläche am Stadtrand zahlen identische Grundsteuer – der Wert der Immobilie spielt keine Rolle. Kritiker sehen darin eine Begünstigung von Luxusimmobilien.
Weitere Ländermodelle: Baden-Württemberg, Hamburg & Co.
| Bundesland | Modell | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Vollständig wertunabhängig; nur Flächen × Äquivalenzzahlen |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert; Gebäude irrelevant |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Bundesmodell mit Abschlag für „normale Wohnlagen" (20 %) |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Flächenmodell mit Lagekorrekturfaktor nach Bodenrichtwert |
| Niedersachsen | Bundesmodell (modifiziert) | Niedrigere Steuermesszahl für Ein-/Zweifamilienhäuser |
| Übrige Länder | Bundesmodell | Standard gemäß Grundsteuer-Reformgesetz 2019 |
Hebesätze 2025/2026 in deutschen Städten
Der Hebesatz ist der entscheidende kommunale Steuerhebel. Gemeinden können ihn jährlich anpassen – und haben das nach der Reform vielerorts getan:
| Stadt | Bundesland | Hebesatz ca. (2025) |
|---|---|---|
| Berlin | Brandenburg/Berlin | 810 % |
| Hamburg | Hamburg-Modell | 975 % |
| München | Bayern | 535 % |
| Köln | NRW | 543 % |
| Frankfurt am Main | Hessen | 500 % |
| Stuttgart | Baden-Württemberg | 520 % |
| Düsseldorf | NRW | 440 % |
| Leipzig | Sachsen | 650 % |
| Dresden | Sachsen | 630 % |
| Nürnberg | Bayern | 555 % |
Hinweis: Angaben sind Richtwerte; genaue Hebesätze entnehmen Sie der Satzung Ihrer Gemeinde.
Auswirkung auf Mieter und die Nebenkostenabrechnung
Vermieter dürfen die gezahlte Grundsteuer eins zu eins auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Steigt die Grundsteuer durch die Reform – was in vielen Städten der Fall ist – steigen die Nebenkosten der Mieter entsprechend.
Gut zu wissen: Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie zahlen die Grundsteuer direkt – ohne Umweg über den Vermieter. Beim Immobilienkauf ist die Grundsteuerbelastung der Region daher ein weiterer Kostenfaktor. Mehr dazu auch beim Grunderwerbsteuer-Rechner.
Als Eigentümer erhalten Sie den Grundsteuerbescheid direkt vom Finanzamt bzw. der Gemeinde. Grundlage ist der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert (Feststellungsbescheid 2022), den Sie in der Steuererklärung angegeben haben.