Warum ist Eigenkapital beim Hauskauf so entscheidend?
Die 20-Prozent-Regel – Faustregel mit konkreter Wirkung
Banken und Finanzierungsberater empfehlen einheitlich: mindestens 20 % der Gesamtkosten (Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten) aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Der Grund ist nicht willkürlich: Wer weniger einbringt, finanziert die Nebenkosten mit – und Banken stufen solche Darlehen als deutlich risikoreicher ein.
Konkret: Bei 400.000 € Kaufpreis in Bayern (Nebenkosten ca. 9 %) ergeben sich Gesamtkosten von 436.000 €. Die 20-Prozent-Regel fordert 87.200 € Eigenkapital. In Nordrhein-Westfalen (Nebenkosten ca. 13 %) bei gleichem Kaufpreis wären es 452.000 € Gesamtkosten – also 90.400 € Eigenkapital.
Was zählt als Eigenkapital – und was nicht?
✓ Von Banken anerkannt
- Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld
- Wertpapiere / ETFs (70–90 % des Kurswerts)
- Bausparvertragsguthaben
- Rückkaufswert Lebensversicherung
- Schuldenfreie Grundstücke / Immobilien
- Eigenleistungen am Bau (Muskelhypothek, bis ~15 %)
- Schenkungen mit Schenkungsurkunde
✗ Nicht anerkannt
- Konsumentenkredite, Dispokredite
- Finanziertes Eigenkapital (Kredit auf EK)
- Nicht dokumentierte Bargeldschenkungen
- Gehaltsvorschüsse des Arbeitgebers
- Privatdarlehen ohne schriftlichen Vertrag
- Riester-Guthaben (nur eingeschränkt nutzbar)
Kaufnebenkosten: Der oft unterschätzte Eigenkapitalkiller
Nebenkosten variieren stark je nach Bundesland
Der größte variable Kostenpunkt ist die Grunderwerbsteuer – sie wird von jedem Bundesland individuell festgelegt und reicht von 3,5 % bis 6,5 %:
| Bundesland | GrESt | Notar | Makler | Nebenkosten ca. |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 2,0 % | 3,57 % | ~9,1 % |
| Sachsen | 3,5 % | 2,0 % | 3,57 % | ~9,1 % |
| Hamburg | 5,5 % | 2,0 % | 3,12 % | ~10,6 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 2,0 % | 3,57 % | ~10,6 % |
| Hessen | 6,0 % | 2,0 % | 3,57 % | ~11,6 % |
| Berlin | 6,0 % | 2,0 % | 3,57 % | ~11,6 % |
| NRW | 6,5 % | 2,0 % | 3,57 % | ~12,1 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 2,0 % | 3,57 % | ~12,1 % |
Rechenbeispiel Bayern vs. Nordrhein-Westfalen
Bayern (400.000 € Kaufpreis)
NRW (400.000 € Kaufpreis)
Beleihungsauslauf und Zinsaufschläge – Was Banken wirklich berechnen
Was bedeutet Beleihungsauslauf (LTV)?
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist das Kernrisikomaß jeder Bank: Darlehen ÷ Beleihungswert × 100. Der Beleihungswert liegt meist 10–20 % unter dem Kaufpreis (konservative Bewertung der Bank). Je höher der LTV, desto höher der Zinsaufschlag:
| Eigenkapitalquote | Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag (ca.) | Mehrkosten über 25 J. * |
|---|---|---|---|
| ≥ 40 % | ≤ 60 % | – | – |
| 30–40 % | 60–70 % | +0,15 % | ~13.000 € |
| 20–30 % | 70–80 % | +0,30 % | ~26.000 € |
| 10–20 % | 80–90 % | +0,55 % | ~47.000 € |
| < 10 % | > 90 % | +1,00 % | ~85.000 € |
* Näherungswerte bei 300.000 € Darlehen. Für Ihren konkreten Tilgungsplan: Baufinanzierung-Rechner.
Wie viel Eigenkapital als Reserve behalten?
Ein häufiger Fehler: Käufer investieren alles in die Immobilie und haben danach keine Liquiditätsreserve mehr. Experten empfehlen zusätzlich zurückzubehalten:
- 3–6 Monatsgehälter als Notfallreserve (Jobverlust, Krankheit)
- 1–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr als Instandhaltungsrücklage (bei 400.000 € = 4.000–6.000 € p.a.)
- Budget für Umzug, erste Einrichtung und eventuelle Renovierungen
KfW-Förderung sinnvoll nutzen
Welche KfW-Programme helfen beim Immobilienkauf?
KfW-Darlehen sind kein Ersatz für Eigenkapital – sie sind günstige Fremdmittel. Trotzdem senken sie die Gesamtzinsbelastung deutlich:
| KfW-Programm | Max. Betrag | Voraussetzung |
|---|---|---|
| 297/298 – Klimafreundlicher Neubau | 150.000 € | QNG-Siegel oder EH 40 Klimafreundlich |
| 300 – Wohneigentumsprogramm | 100.000 € | Selbstnutzung, beliebiger Energiestandard |
| 124 – Energieeffizient Sanieren | 120.000 € | Sanierung auf Effizienzhaus-Standard |
| 159 – Altersgerecht Umbauen | 50.000 € | Barrierefreier Umbau |
Strategie: KfW-Darlehen werden meist als Nachrangdarlehen ausgereicht – das heißt, sie zählen nicht als Eigenkapital, können aber den Hauptbankkredit reduzieren und damit den Beleihungsauslauf senken. Sprechen Sie das unbedingt vorab mit Ihrer Hausbank ab.