Immobilien-Nebenkosten-Rechner 2026: Alle Kaufnebenkosten im Überblick
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch & Makler – alle Kosten auf einen Blick berechnen
Hinweis: Dieser Rechner liefert Richtwerte. Notarkosten variieren je nach Aufwand. Für verbindliche Zahlen wenden Sie sich an Ihren Notar oder Steuerberater.
Kaufnebenkosten berechnen
Üblich: 2,975–3,57% (Käufer). Seit 2020: hälftige Teilung Pflicht!
Für Grundschuldkosten beim Notar (~0,4%)
Gesamte Kaufnebenkosten
43.560 EUR
(10,9% des Kaufpreises)
Empfohlenes Eigenkapital (20%): 80.000 EUR
Davon allein für Nebenkosten: 43.560 EUR
Wann wird was fällig?
Makler: Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags
Notar: Nach Rechnungsstellung (~2 Wo. nach Beurkundung)
Grunderwerbsteuer: 4–8 Wochen nach Notartermin
Grundbuch: Nach vollständiger Eigentumsumschreibung
Wer eine Immobilie kauft, zahlt weit mehr als nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler – summieren sich schnell auf 7 bis 15 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 EUR sind das 28.000 bis 60.000 EUR zusätzlich, die aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Mit dem Immobilien-Nebenkosten-Rechner sehen Sie alle Kostenblöcke auf einen Blick und können Ihre Finanzierung realistisch planen.
Die 4 Kostenblöcke beim Immobilienkauf
1. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% vom Kaufpreis)
Die größte Einzelposition. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab: Bayern und Sachsen berechnen 3,5%, NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein 6,5%. Die Steuer wird auf die Bemessungsgrundlage erhoben – bei separat ausgewiesenem Inventar kann diese reduziert werden.
2. Notarkosten (~1,5% vom Kaufpreis)
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Notargebühren sind gesetzlich nach GNotKG festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Hinzu kommen bei Finanzierung die Kosten für die Grundschuldbestellung (~0,4% des Darlehensbetrags).
3. Grundbuchkosten (~0,5% vom Kaufpreis)
Das Grundbuchamt (Amtsgericht) erhebt Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung sowie ggf. die Grundschuldeintragung. Rechtsgrundlage: GNotKG. Ohne Grundbucheintrag kein Eigentumsübergang.
4. Maklerprovision (0–7,14% gesamt)
Seit dem 23.12.2020 gilt: Bei Wohnimmobilien und Privatpersonen muss die Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden (§ 656c BGB). Der Käuferanteil liegt typisch bei 2,975–3,57% (inkl. MwSt.). Ohne Makler entfällt diese Kostenstelle komplett.
Kaufnebenkosten im Bundesländer-Vergleich (Kaufpreis 400.000 EUR, mit Makler)
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Notar + Grundbuch | Makler (3,57%) | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Bayern (3,5%) | 14.000 EUR | 8.000 EUR | 14.280 EUR | 36.280 EUR |
| Baden-Württemberg (5,0%) | 20.000 EUR | 8.000 EUR | 14.280 EUR | 42.280 EUR |
| Hessen (6,0%) | 24.000 EUR | 8.000 EUR | 14.280 EUR | 46.280 EUR |
| NRW (6,5%) | 26.000 EUR | 8.000 EUR | 14.280 EUR | 48.280 EUR |
*Notar + Grundbuch geschätzt auf Basis ~2% des Kaufpreises. Makler = 3,57% Käuferanteil (inkl. MwSt.). Werte gerundet.
Eigenkapital-Planung: So viel brauchen Sie wirklich
Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis – nicht die Nebenkosten. Das bedeutet:
Benötigtes Eigenkapital = Kaufpreis × 20% + Nebenkosten
Beispiel: 400.000 EUR × 20% + 44.000 EUR Nebenkosten = 124.000 EUR Eigenkapital
Mindest-Eigenkapital
20% des Kaufpreises – darunter werden Sie kaum eine Bank für eine Finanzierung begeistern.
Nebenkosten immer aus EK
Die Kaufnebenkosten (7–15%) sind aus Eigenkapital zu zahlen. Manche Banken finanzieren diese theoretisch mit, doch das verschlechtert die Konditionen erheblich.
Sicherheitsreserve
Planen Sie 3–6 Monatslöhne als Notreserve ein, die nicht für den Kauf verwendet wird.
Mehr EK = bessere Zinsen
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird Ihre Hypothek. Bei 40% EK können Sie oft 0,2–0,5% p.a. Zinsen sparen.