Maklerprovision 2026 – Was hat sich geändert?
Das Provisionsaufteilungsgesetz vom 23. Dezember 2020
Bis Ende 2020 war es in vielen Teilen Deutschlands üblich, dass der Verkäufer den Makler beauftragte, die gesamten Kosten aber dem Käufer auferlegt wurden – teils bis zu 7,14 % brutto des Kaufpreises als reine Käuferbelastung. Das „Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten" hat das beendet:
Die Kernregel
Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % der Provision. Die andere Partei darf höchstens dieselbe Summe belastet werden. Ergebnis: bei Doppelmaklern (häufigste Form) trägt jede Seite exakt die Hälfte.
Für welche Immobilien gilt das Gesetz?
Das Gesetz greift ausschließlich bei:
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäusern (freistehend, Reihen- oder Doppelhaus)
Nicht erfasst: Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Mietverträge (dort gilt seit 2015 das Bestellerprinzip separat). Bei diesen Objekten können Käufer und Verkäufer die Provisionsverteilung frei vereinbaren.
Wie berechnet sich die Maklerprovision?
Doppelmakler: Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten (50/50)
Der Doppelmaklerverhältnis ist der Standard in Deutschland. Der Makler vertritt beide Seiten und erhält von jeder Seite denselben Prozentsatz – typischerweise 3,57 % brutto (= 3,0 % netto + 19 % MwSt).
| Kaufpreis | Käufer zahlt | Verkäufer zahlt | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.140 € | 7.140 € | 14.280 € |
| 350.000 € | 12.495 € | 12.495 € | 24.990 € |
| 500.000 € | 17.850 € | 17.850 € | 35.700 € |
| 750.000 € | 26.775 € | 26.775 € | 53.550 € |
| 1.000.000 € | 35.700 € | 35.700 € | 71.400 € |
Tabelle: Provision bei 3,57 % brutto je Seite (bundesweit üblichster Satz).
Einseitiger Maklervertrag: Nur eine Partei zahlt
Beauftragt ausschließlich der Käufer den Makler (seltener Fall), zahlt der Käufer die volle Provision – der Verkäufer kann freiwillig bis zu 50 % erstatten, muss es aber nicht. Umgekehrt gilt: Beauftragt nur der Verkäufer, zahlt er alleine – er darf aber bis zu 50 % auf den Käufer umlegen.
Wichtig: Ohne schriftlichen Maklervertrag (Textform) entsteht kein Provisionsanspruch. Die Provision wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag geschlossen ist.
Maklerprovision als Teil der Kaufnebenkosten
Was kostet ein Immobilienkauf wirklich?
Die Provision ist nur einer von drei unvermeidbaren Nebenkostenblöcken. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss zusätzlich zum Kaufpreis mit 8–15 % Nebenkosten rechnen – alles aus dem Eigenkapital:
| Position | Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %–6,5 % | Je nach Bundesland – Bayern 3,5 %, NRW 6,5 % |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 %–2,0 % | Pflicht, geregelt durch GNotKG |
| Maklerprovision Käufer | 0 %–3,57 % brutto | Entfällt bei Direktkauf vom Eigentümer |
| Gutachter / Inspektion | 500–2.500 € pauschal | Optional, aber empfehlenswert |
Alle Nebenkosten im Detail – inklusive aller Bundesländer – sehen Sie im Nebenkosten-Rechner. Für die Finanzierungsplanung nutzen Sie den Eigenkapital-Rechner.
Steuerliche Behandlung der Maklerprovision
Vermietete Immobilien: Abschreibung über die AfA
Kaufen Sie eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung, gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten (§ 255 HGB). Sie erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage und wird zusammen mit dem Kaufpreis über 50 Jahre (= 2 % p.a.) linear abgeschrieben. Bei 10.000 € Provision sind das 200 € Steuerersparnis pro Jahr bei einer Grenzsteuerbelastung von 42 % – macht ca. 84 € Steuervorteil jährlich.
Selbst genutzte Immobilien – kein Abzug
Für das selbst genutzte Eigenheim ist die Provision nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzbar. Eine Ausnahme besteht beim Weiterverkauf innerhalb von 10 Jahren: Dann gilt § 23 EStG (privates Veräußerungsgeschäft), und die Provision kann als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern.
Tipp für Vermieter: Beauftragen Sie den Makler nachweislich im Rahmen der Vermietungstätigkeit, ist auch der Teil der Provision, der bei der späteren Vermietung anfällt, als Werbungskosten sofort abziehbar – nicht über die AfA.