Restschuld Rechner: Wie hoch ist Ihre Restschuld nach der Zinsbindung?
In 10 Jahren läuft Ihre Zinsbindung aus — aber wie hoch ist dann noch Ihre Restschuld? Das entscheidet darüber, wie abhängig Sie von den dann gültigen Zinsen sind. Wer mit 1 % Tilgung startet, hat nach 10 Jahren noch über 85 % des Darlehens offen. Berechnen Sie jetzt Ihre Restschuld, den Tilgungsfortschritt und vergleichen Sie verschiedene Tilgungsszenarien.
Ihr Darlehen
Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung
Monatsrate
1.375,00 €
Restschuld
228.284 €
76,1 % des Darlehens
Gezahlte Zinsen
93.284 €
Tilgung bisher
71.716 €
Nach 10 Jahren haben Sie 23,9 % des Darlehens getilgt
Jahresübersicht: Restschuld-Verlauf
Wie sich Zinsen, Tilgung und Restschuld über 10 Jahre entwickeln.
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld | Getilgt |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.403 € | 6.097 € | 293.903 € | 2,0 % |
| 2 | 10.186 € | 6.314 € | 287.589 € | 4,1 % |
| 3 | 9.961 € | 6.539 € | 281.050 € | 6,3 % |
| 4 | 9.729 € | 6.771 € | 274.279 € | 8,6 % |
| 5 | 9.488 € | 7.012 € | 267.267 € | 10,9 % |
| 6 | 9.239 € | 7.261 € | 260.006 € | 13,3 % |
| 7 | 8.980 € | 7.520 € | 252.486 € | 15,8 % |
| 8 | 8.713 € | 7.787 € | 244.699 € | 18,4 % |
| 9 | 8.436 € | 8.064 € | 236.635 € | 21,1 % |
| 10 | 8.149 € | 8.351 € | 228.284 € | 23,9 % |
Restschuld-Vergleich nach 10 Jahren
So hoch ist die Restschuld bei 300.000 € und 3,50 % Zins – je nach Anfangstilgung.
| Tilgung p.a. | Monatsrate | Restschuld | Getilgt | Zinsen bezahlt |
|---|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.125,00 € | 264.142 € | 12,0 % | 99.142 € |
| 1,5 % | 1.250,00 € | 246.213 € | 17,9 % | 96.213 € |
| 2,0 % ← Ihr Satz | 1.375,00 € | 228.284 € | 23,9 % | 93.284 € |
| 3,0 % | 1.625,00 € | 192.426 € | 35,9 % | 87.426 € |
| 4,0 % | 1.875,00 € | 156.567 € | 47,8 % | 81.567 € |
| 5,0 % | 2.125,00 € | 120.709 € | 59,8 % | 75.709 € |
Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2026. Maßgeblich sind die genauen Konditionen Ihres Kreditvertrags. Sondertilgungen und Zinsänderungen sind nicht berücksichtigt.
Warum die Restschuld nach der Zinsbindung entscheidend ist
Die meisten Immobilienkredite in Deutschland haben eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Das bedeutet: Nach diesem Zeitraum verhandeln Sie Ihre Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Marktzinsen. Ist die Restschuld noch sehr hoch, geraten Sie bei steigenden Zinsen schnell unter Druck.
Das Zinsänderungsrisiko in Zahlen
Ein konkretes Beispiel zeigt das Risiko deutlich: Bei 300.000 € Darlehen und 3,5 % Zinsen mit 1 % Anfangstilgung beträgt die Restschuld nach 10 Jahren noch rund 262.000 €. Steigen die Zinsen bis dahin auf 6 %, müssten Sie für die Anschlussfinanzierung mit der gleichen Tilgung etwa 1.747 € monatlich zahlen — statt zuvor 1.125 €. Das sind über 600 € mehr pro Monat.
| Tilgung bei Abschluss | Restschuld nach 10 J. | Monatsrate danach (5 %) | Mehrbelastung |
|---|---|---|---|
| 1 % | 262.000 € | 1.748 € | +623 € |
| 2 % | 236.000 € | 1.573 € | +448 € |
| 3 % | 210.000 € | 1.400 € | +275 € |
| 4 % | 184.000 € | 1.227 € | +102 € |
Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % aktueller Zins. Anschlussrate bei 5 % Zins und gleicher Tilgung nach 10 Jahren.
Restschuld gezielt reduzieren: Drei Strategien im Vergleich
Je niedriger die Restschuld am Ende der Zinsbindung, desto unabhängiger sind Sie vom Zinsmarkt. Diese drei Strategien helfen Ihnen, die Restschuld aktiv zu senken.
1. Höhere Anfangstilgung wählen
Der wirkungsvollste Hebel: Statt 1 % Tilgung wählen Sie 3 %. Die Monatsrate steigt zwar von 1.125 € auf 1.625 € — aber die Restschuld nach 10 Jahren sinkt von 262.000 € auf 210.000 €. Das sind 52.000 € weniger Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
2. Sondertilgungen nutzen
Die meisten Banken erlauben 5–10 % des Darlehens pro Jahr als Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei 300.000 € Darlehen sind das 15.000–30.000 € jährlich. Wer 5.000 € pro Jahr sondertilgt, reduziert die Restschuld nach 10 Jahren um weitere 50.000 €. Nutzen Sie unseren Sondertilgung-Rechner für eine genaue Berechnung.
3. Forward-Darlehen abschließen
Wenn die Zinsbindung in 1–5 Jahren ausläuft, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern. Banken berechnen dafür einen Aufschlag von ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. In einem Umfeld steigender Zinsen lohnt sich das dennoch oft erheblich.
Höhere Tilgung
✓ Sofort wirksam, planbar
✗ Höhere Monatsrate
Sondertilgung
✓ Flexibel, einmalig möglich
✗ Max. 5–10 % p.a. erlaubt
Forward-Darlehen
✓ Zinssicherheit für die Zukunft
✗ Zinsaufschlag pro Monat
Anschlussfinanzierung richtig planen
Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie mit der Planung beginnen. Der Markt für Anschlussfinanzierungen ist kompetitiv — Sie sind nicht an Ihre aktuelle Bank gebunden. Ein Wechsel zu einem günstigeren Anbieter spart bei 200.000 € Restschuld und 0,5 % Zinsunterschied über 10 Jahre rund 10.000 € Zinsen.
Checkliste: 12 Monate vor Zinsbindungsende
Aktuelle Restschuld bei Ihrer Bank anfragen (schriftlich)
Mindestens 3 Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen
Sondertilgung prüfen, um Restschuld vor Ablauf zu reduzieren
Forward-Darlehen bei steigendem Zinsumfeld prüfen
Tilgungssatz für die neue Periode anpassen (mind. 2 % empfohlen)
Detaillierte Informationen zur Anschlussfinanzierung bietet die Verbraucherzentrale.
Beleihungsauslauf: Wie die Restschuld Ihren Zinssatz beeinflusst
Banken berechnen nicht nur nach Bonität — sie schauen auch auf den Beleihungsauslauf. Das ist das Verhältnis von Restschuld zu aktuellem Immobilienwert. Liegt der Beleihungsauslauf unter 60 %, bekommen Sie die besten Konditionen. Ab 80 % steigen die Zinszuschläge deutlich.
Beleihungsauslauf und typische Zinszuschläge
| Beleihungsauslauf | Zinszuschlag | Beispiel (Immo 400.000 €) |
|---|---|---|
| bis 60 % | – (bester Satz) | Restschuld bis 240.000 € |
| 60–70 % | ca. +0,1–0,2 % | Restschuld 240.000–280.000 € |
| 70–80 % | ca. +0,2–0,4 % | Restschuld 280.000–320.000 € |
| über 80 % | ca. +0,4–0,8 % | Restschuld über 320.000 € |
Ist Ihre Immobilie seit dem Kauf im Wert gestiegen, verbessert sich Ihr Beleihungsauslauf automatisch — auch ohne zusätzliche Tilgung. Lassen Sie den Wert vor der Anschlussfinanzierung neu schätzen, um von besseren Konditionen zu profitieren.