Annuitätendarlehen-Rechner: Monatliche Rate, Laufzeit und Tilgungsplan berechnen
Mit dem Annuitätendarlehen-Rechner berechnen Sie sofort Ihre monatliche Rate, die Gesamtzinsen und die vollständige Laufzeit Ihres Immobilienkredits. Geben Sie Darlehensbetrag, Sollzinssatz und Anfangstilgung ein – der Rechner zeigt Ihnen den kompletten Tilgungsplan auf einen Blick.
Ihr Annuitätendarlehen
Min. 1 % Tilgung empfohlen. Je höher, desto kürzer die Laufzeit.
Ihre Kreditkonditionen
Monatliche Rate
1.375,00 €
Laufzeit
29 J
Gesamtzinsen
177.593 €
Gesamtkosten
477.593 €
Tilgungsplan
Jährliche Übersicht: Zinsen, Tilgung und Restschuld für 300.000 € bei 3,50 % Zins und 2,0 % Tilgung.
| Jahr | Rate/Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 16.500 € | 10.403 € | 6.097 € | 293.903 € |
| 2 | 16.500 € | 10.186 € | 6.314 € | 287.589 € |
| 3 | 16.500 € | 9.961 € | 6.539 € | 281.050 € |
| 4 | 16.500 € | 9.729 € | 6.771 € | 274.279 € |
| 5 | 16.500 € | 9.488 € | 7.012 € | 267.267 € |
| 6 | 16.500 € | 9.239 € | 7.261 € | 260.006 € |
| 7 | 16.500 € | 8.980 € | 7.520 € | 252.486 € |
| 8 | 16.500 € | 8.713 € | 7.787 € | 244.699 € |
| 9 | 16.500 € | 8.436 € | 8.064 € | 236.635 € |
| 10 | 16.500 € | 8.149 € | 8.351 € | 228.284 € |
Vergleich: Verschiedene Tilgungssätze
So wirkt sich die Anfangstilgung auf Laufzeit und Gesamtkosten aus (bei 300.000 € und 3,50 % Zinsen).
| Tilgung p.a. | Monatsrate | Laufzeit | Gesamtzinsen | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.125,00 € | 43 J 1 M | 280.990 € | 580.990 € |
| 1,5 % | 1.250,00 € | 34 J 6 M | 216.741 € | 516.741 € |
| 2,0 % ← Ihr Satz | 1.375,00 € | 29 J | 177.593 € | 477.593 € |
| 3,0 % | 1.625,00 € | 22 J 2 M | 131.406 € | 431.406 € |
| 4,0 % | 1.875,00 € | 18 J | 104.695 € | 404.695 € |
| 5,0 % | 2.125,00 € | 15 J 3 M | 87.165 € | 387.165 € |
Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2026. Maßgeblich sind die individuellen Konditionen Ihrer Bank. Nebenkosten wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer sind nicht enthalten.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen ist die meistgenutzte Kreditform für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Das Prinzip: Sie zahlen monatlich eine konstante Rate – die sogenannte Annuität. Diese Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.
Wie funktioniert die Annuität?
Im ersten Monat entfällt der größte Teil Ihrer Rate auf Zinsen – weil die Restschuld noch hoch ist. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, also zahlen Sie im nächsten Monat etwas weniger Zinsen. Den freiwerdenden Betrag stecken Sie in die Tilgung. Dadurch tilgen Sie im Laufe der Zeit immer schneller – obwohl die monatliche Rate gleich bleibt.
Rechenbeispiel
| Szenario | Darlehen | Zins p.a. | Tilgung p.a. | Rate/Monat | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|---|
| Niedrige Tilgung | 200.000 € | 3,5 % | 1 % | 750 € | ~38 J. |
| Empfohlene Tilgung | 200.000 € | 3,5 % | 2 % | 917 € | ~25 J. |
| Hohe Tilgung | 200.000 € | 3,5 % | 3 % | 1.083 € | ~20 J. |
| Hohes Darlehen | 500.000 € | 3,5 % | 2 % | 2.292 € | ~25 J. |
Näherungswerte. Tatsächliche Laufzeit hängt von Sondertilgungen und Zinsbindungsende ab.
Zinsbindung und Tilgungsstrategie
Bei einem Annuitätendarlehen legen Sie die Zinsen für einen festen Zeitraum fest – die Zinsbindungsdauer. In Deutschland wählen Kreditnehmer am häufigsten 10 oder 15 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist schulden Sie das Restdarlehen zu den dann gültigen Marktkonditionen um.
Kurze vs. lange Zinsbindung
Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre)
- Niedrigerer Anfangszinssatz
- Flexibler bei sinkenden Zinsen
- Refinanzierungsrisiko nach Ablauf
- Geeignet bei absehend niedrigem Marktzins
Lange Zinsbindung (15–20 Jahre)
- Planungssicherheit für lange Zeit
- Schutz vor Zinserhöhungen
- Etwas höherer Aufschlag im Zinssatz
- Empfohlen in Niedrigzinsphasen
So viel sparen Sie mit höherer Tilgung
Bei einem Darlehen von 300.000 € und 3,5 % Zinsen zahlen Sie mit 1 % Tilgung insgesamt rund 197.000 € Zinsen über die gesamte Laufzeit. Erhöhen Sie die Tilgung auf 3 %, sinken die Gesamtzinsen auf etwa 95.000 € – eine Ersparnis von über 100.000 €. Nutzen Sie unsere Vergleichstabelle im Rechner, um verschiedene Tilgungsszenarien gegenüberzustellen.
Nebenkosten beim Immobilienkauf
Das Annuitätendarlehen deckt nur den Kreditbetrag ab. Beim Immobilienkauf fallen zusätzliche Kaufnebenkosten an, die Sie aus Eigenkapital stemmen sollten. Diese Kosten variieren je nach Bundesland und Kaufpreis.
Typische Kaufnebenkosten im Überblick
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis | Beispiel (300.000 €) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 10.500–19.500 € |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5–2,0 % | 4.500–6.000 € |
| Maklerprovision (falls fällig) | 3,57 % (je Partei) | ca. 10.710 € |
| Gutachter / Sachverständiger | 0,1–0,5 % | 300–1.500 € |
| Gesamt (ohne Makler) | ca. 5–8,5 % | 15.000–25.500 € |
Mehr zu Notarkosten und Grunderwerbsteuer nach Bundesland finden Sie auf der Seite des Deutschen Notarinstituts (DNotI).