Tilgungsplan verstehen: So funktioniert Ihr Annuitätendarlehen
Wer eine Immobilie finanziert, schließt in Deutschland typischerweise ein Annuitätendarlehen ab. Die monatliche Rate bleibt dabei über die gesamte Zinsbindung konstant – aber ihre innere Zusammensetzung verändert sich grundlegend. Unser Tilgungsplan-Rechner macht diese Entwicklung Monat für Monat transparent.
Verstehen, wie Ihr Geld aufgeteilt wird, ist keine Kleinigkeit: Bei einem 300.000 €-Kredit über 25 Jahre können Sie durch die richtige Wahl der Anfangstilgung und gezielte Sondertilgungen leicht 30.000–70.000 € einsparen.
Das Annuitätendarlehen: Die Mechanik der konstanten Rate
Die monatliche Annuität setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Zinsanteil (Kosten für das geliehene Kapital) und Tilgungsanteil (Rückzahlung der Schuld). Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil deutlich – mit jeder Rate kehrt sich das Verhältnis jedoch um:
| Zeitpunkt | Restschuld | Zinsanteil/Monat | Tilgungsanteil/Monat |
|---|---|---|---|
| Beginn (Monat 1) | 300.000 € | 875 € | 500 € |
| Nach 5 Jahren | 270.530 € | 789 € | 586 € |
| Nach 10 Jahren | 236.200 € | 689 € | 686 € |
| Nach 15 Jahren | 195.800 € | 571 € | 804 € |
| Nach 20 Jahren | 147.500 € | 430 € | 945 € |
Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung → monatliche Rate: 1.375 €. Gesamtzinszahlung über die Laufzeit: ca. 89.000 €.
Anfangstilgung 2026: Warum 2 % das empfohlene Minimum sind
Bei historisch niedrigen Zinsen unter 2 % (2015–2021) war eine Anfangstilgung von 1 % noch verbreitet. Bei aktuellen Zinsen von ca. 3,5 % raten Finanzierungsexperten klar zu mindestens 2 %, besser 3 %:
| Anfangstilgung | Monatliche Rate | Laufzeit (ca.) | Gesamtzinsen (ca.) |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | ~34 Jahre | ~158.000 € |
| 2 % | 1.375 € | ~26 Jahre | ~109.000 € |
| 3 % | 1.625 € | ~21 Jahre | ~82.000 € |
| 4 % | 1.875 € | ~18 Jahre | ~65.000 € |
Basis: 300.000 € Darlehen, 3,5 % effektiver Jahreszins. Alle Angaben Richtwerte. Detaillierte Planung mit dem Baufinanzierung-Rechner.
Sondertilgungen: Das wirksamste Mittel zur Zinseinsparung
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung, die direkt und vollständig die Restschuld reduziert – ohne den Zinsanteil der laufenden Raten. Die meisten Darlehensverträge erlauben 5 % des ursprünglichen Darlehens pro Jahr kostenfrei.
Wichtig: Prüfen Sie Ihren Darlehensvertrag. Einige Banken bieten kostenlose Sondertilgungen nur bis zu 5 % an, andere bis zu 10 %. Manchmal ist die Sondertilgung nur zu einem fixen Termin (z. B. jährlich) möglich. Bei Baufinanzierungen über Vermittler lässt sich das oft verhandeln.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung: Das unterschätzte Risiko
Die Zinsbindung legt fest, für wie viele Jahre der vereinbarte Zinssatz gilt. Typische Laufzeiten sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Was danach passiert, ist das Zinsänderungsrisiko – eines der wichtigsten Risiken der Immobilienfinanzierung.
Optionen am Ende der Zinsbindung
- Prolongation: Verlängerung beim gleichen Anbieter zu neuen Konditionen – schnell, aber Vergleich lohnt sich
- Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank – oft günstiger, erfordert neue Grundbuch-Eintragung
- Forward-Darlehen: Sichern Sie den heutigen Zinssatz bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung – kostet geringe Aufschläge
Faustregel: Je mehr Restschuld nach der Zinsbindung übrig bleibt, desto important ist eine lange Zinsbindung heute. Wer 2026 bei 3,5 % abschließt, wählt idealerweise 15–20 Jahre Zinsbindung.
Annuitäten- vs. Tilgungsdarlehen: Was ist der Unterschied?
| Merkmal | Annuitätendarlehen | Tilgungsdarlehen |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | Konstant | Sinkt mit der Zeit |
| Tilgungsanteil | Steigt automatisch | Konstant |
| Planungssicherheit | Sehr hoch | Mittel |
| Gesamtzinsbelastung | Etwas höher | Etwas niedriger |
| Verbreitung Deutschland | Dominant (> 90 %) | Selten |